許多華人家庭在購買房屋時,由於各種原因,需要多位家人成為共同業主,之後部份業主需要除名,這種情況除非符合上期講述的「父母子女」或「夫婦」等轉移情況,是會導致部份房屋價值重估的。

舉個例,兄妹二人共同擁有房屋產權,是以「互繼共有權」方式擁有的,現今妹擬在屋契上除掉名字,即有兄一人擁有。當妹除名時,房屋一半產權被轉移,房屋價值的一半需要重估。

這類房地產產權轉移是否可以豁免呢?假如上述例子中的妹妹先將產權轉移父母,再由父母轉給兒子(兄長),便可以憑上述「父母子女產權轉移豁免」條例,避免物業稅重估。可是,假如父母領取政府福利(如﹕SSI, 白卡)之類,便千萬不要輕易轉移產權,因為可能產生擁有非自住房屋的情況,可能影響他們的政府福利。

另一種合法的產權豁免情況,是假如共同擁有人當中,起碼有一位「原來轉移者」(Original Transferor)留在屋契上,這個豁免情況是根據加州物業稅例462.040(b)(1) 項。這個條例的關鍵是當產權轉移後,起碼有一位「原來轉移者」留在屋契上。

「原來轉移者」是什麼意思呢?「原來」是指該業主是原來購屋者,即從第一天開始他的名字已經在屋契上。「轉移」的意思是之前產權曾經被轉移,根據上述加州物業稅例,有多種情況會產生「轉移」情況,其中包括﹕甲乙本來以「分開共有權」(Tenants in Common)方式擁有,但之後改為甲乙以「互繼共有權」(Joint Tenancy)方式擁有(注意﹕這個轉移是不會令地稅重估的),這個轉移令甲乙兩人都成為「原來轉移者」。假如將來甲或乙決定退出,只要甲或乙其中一位「原來轉移者」留在屋契上,這個轉移是豁免地稅重估的。

「兩部曲」轉移分析

另一個豁免地稅重估的情況,是甲乙兩人共同以「互繼共有權」(Joint Tenancy)方式擁有物業,之後決定加入丙作為共同業主(注意﹕加入互繼共有權業主是不會導致地稅重估的)。在加入丙作為共同業主後,甲和乙都馬上成為「原來轉移者」,假如之後他們三人中任何一位決定從屋契中除名,只有甲或乙其中起碼一位依然留在屋契上,都可豁免地稅重估。

明白以上特殊豁免稅例的話,便會明白這個特別豁免條例需要之前物業產權曾經被轉移,令原來的業主成為「原來轉移者」(Original Transferor)。假如產權有「原來轉移者」的話,以後再作產權轉移(例如其中共同業主決定除名)時便可豁免地稅重估。

以上稅例詳情及例子可參閱http://www.boe.ca.gov/proptaxes/pdf/ptrules462040.pdf ,本人在研究以上稅例時曾向加州有關政府部門查詢,政府負責官員的回覆可到本人「理財天地」網站http://www.moneyradio.org/showSubCategory.php?SCID=3096 閱讀。

最後,必須提醒讀者,以上「兩部曲」的特殊豁免稅例,需要第一次轉移與第二次轉移被此沒有關連;換句話說,第一次轉移(結果產生「原來轉移者」)的原因不能是為了要作第二次轉移去避免地稅重估。除了要注意和清楚兩次轉移分別的原因與動機之外,兩次轉移之間應該分隔一段合理的時間,個人意見是起碼六至九個月,否則無法證明兩次轉移被此沒有關連。假如政府覺得第一次轉移完全是因為準備作第二次轉移去豁免地稅重估的話,是有可能不批準豁免重估的。

小貼士:借錢親屬買屋扣稅

假如親屬要要趁目前地產市場不景購買自住房屋,但由於首期或收入不足夠取得銀行貸款,您準備要借出一筆款項,去幫助他完成買屋大事,貸款人是否可以將利息作扣稅用?您自己要不要為利息付稅?

親屬付給您的貸款利息,屬於收入的一部份,需要在報稅時包括在利息收入中付稅,即使沒有收到1099-INT表格,也應該填寫在SCHEDULE B上。可是,借貸人付出的利息是否可以在他的報稅表上扣稅,便要看幾個因素。

首先,假如這個貸款是屬於私人或個人貸款(Personal Loan),其利息便不能當為房屋貸款利息扣稅,因為稅例規定只有以房屋作抵押得到的貸款,其利息才可以扣稅。要將貸款變成房屋貸款,您應該要求借貸人簽署一份房屋抵押文件,稱為Deed of Trust,文件需要由地保官(Notary Public)證明簽名,然後在有關政府部門登記。

第二,您應該在一月時向借貸人發生一份1098表格,表格上填上貸款利息金額。第三,借貸人需要使用「逐項扣稅」(Itemized Deduction)才能將利息作扣稅用。